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CMr・PMrとは何か｜資格・役割・選ばれる人材の条件

  • 4月22日
  • 読了時間: 10分

はじめに：会社選びの前に「担当者選び」を意識する

建築プロジェクトのCM／PM業務を専門会社に依頼しようとする発注担当者が、最初に検討するのは「どの会社に頼むか」です。しかし、実はプロジェクトの成否を最も左右するのは、その会社の中で誰が担当するか——つまり個々のCMr（コンストラクション・マネジャー）／PMr（プロジェクト・マネージャー）の質です。


同じ会社に依頼しても、担当者が変われば成果が大きく変わるのが、CM／PM業務の実態です。会社のブランドや過去実績だけで判断すると、実際のプロジェクト運営で期待外れの結果になることも珍しくありません。


本記事では、CM／PM会社への依頼を検討している発注担当者に向けて、CMr・PMrの定義、求められる資格・経験、良い専門家の見極め方、そして見落とされがちな「担当者交代リスク」までを第三者視点で整理します。





1. CMr・PMrとは何者か

CMr（コンストラクション・マネジャー）の定義

CMr（Construction Manager）は、発注者から委託を受け、技術的中立性を保ちながら建設プロジェクトの設計・発注・施工段階のマネジメント業務を担う専門家です。国土交通省の「CM方式活用ガイドライン」では、CMrは「発注者の補助者・代行者」と位置づけられています。

CMrは設計者でも施工者でもない「第三者」であり、発注者の立場に立って設計内容や工事費見積の妥当性を検証し、各関係者の業務を調整する役割を担います。


PMr（プロジェクト・マネージャー）の定義

PMr（Project Manager）は、建築プロジェクト全体のライフサイクル（事業構想から運用まで）を統括する専門家です。CMrの業務範囲に加えて、事業計画・資金計画・立地選定・運用計画などの上流フェーズも視野に入れます。 実務上、CMrとPMrは同一人物が担当することも多く、呼称の使い分けは会社や案件によって慣例的なものにとどまります。本記事では、両者に共通する資質や要件を中心に解説します。


CMr・PMrに求められる基本姿勢

一般社団法人日本コンストラクション・マネジメント協会のCM業務委託契約約款では、CMrは「善良な管理者の注意」をもって業務を遂行すると明記されています。この「善管注意義務」こそ、CMr・PMrが発注者に対して負う最も基本的な責任です。

具体的には、次のような姿勢が求められます。

  • 技術的中立性：設計者・施工者・特定メーカーなどの利害に偏らない

  • 発注者利益の代弁：発注者の目的達成を最優先に判断する

  • 意思決定の支援：自ら決定するのではなく、発注者の判断材料を整理して提示する

  • 透明性の確保：進捗・コスト・リスクを発注者に対して正直に報告する


2. CMr・PMrに必要な資格と経験


法定資格はあるのか

結論から述べると、日本においてCMr・PMrの業務独占資格（法律上これがないと業務ができないという資格）は存在しません。建築士や施工管理技士のような国家資格とは異なり、CM／PM業務そのものは法的な資格要件なしに行うことができます。

ただし、発注者に対する信頼性の観点から、CMr・PMrの多くは次のような資格を複合的に保有しているのが一般的です。


関連する国家資格

  • 一級建築士／二級建築士：設計内容・図面の技術的妥当性を判断する基礎となる資格

  • 建築設備士：設備設計内容の技術的妥当性を判断する基礎となる資格

  • 建築施工管理技士（1級・2級）：施工計画・品質・工程管理の専門性を示す資格

  • 技術士（建設部門など）：高度な技術コンサルティング能力を示す国家資格

  • 不動産鑑定士・宅地建物取引士：不動産の価値評価や取引実務を扱う案件で有用


関連する民間資格

  • 認定コンストラクション・マネジャー（CCMJ）：一般社団法人日本コンストラクション・マネジメント協会が認定する、CM業務の実務能力を示す民間資格

  • PMP（Project Management Professional）：米国PMIが認定する、プロジェクトマネジメント全般の国際資格。建築に限らず汎用的な知識体系を示す


資格よりも重要な「実務経験」

第三者として公平に申し上げるなら、CMr・PMrの実力を測るうえで資格以上に重要なのは「実務経験の質と量」です。


具体的には次のような経験が、発注者側から見た信頼性を形成します。

  • 類似用途・類似規模のプロジェクトの担当経験

  • 発注者側（施主側）での実務経験、あるいは設計事務所・ゼネコン・設計施工会社での実務経験

  • コスト査定・工事費精査の経験と、市場価格に関する知見

  • 複数の関係者を束ねるファシリテーション経験

  • トラブル発生時の紛争対応・是正対応の経験


資格は最低限の専門性を示す目安にすぎません。「一級建築士で建築施工管理技士」という肩書だけで安心せず、どのような案件をどのような立場で担当してきたかを確認することが重要です。


3. 良いCMr・PMrの見極め方

CM／PM会社との面談や提案ヒアリングの場で、担当者の質を見極めるためのチェックポイントを整理します。


ポイント①：発注者の話を「聴く」姿勢があるか

優れたCMr・PMrは、まず発注者の目的・要求を丁寧にヒアリングするところから始めます。初回面談からいきなり自社サービスの説明に終始する、発注者の話を最後まで聞かずに提案を被せてくる、といった態度が見える担当者は要注意です。

CM／PM業務の出発点は「発注者が何を実現したいか」を正確に把握することです。この基本姿勢が欠けている担当者は、プロジェクト途中で発注者の意図とずれた提案を繰り返す可能性があります。


ポイント②：中立性を明示的に語れるか

「特定の設計事務所やゼネコンとの関係性はありますか」と質問してみてください。優れたCMr・PMrは、自社・自身の中立性について明確に説明できます。資本関係・グループ会社関係、過去の取引関係、利益相反の可能性について、自ら透明性をもって語れる担当者は信頼できます。

逆に、中立性の質問に対して曖昧な回答をする、あるいは「信頼してください」の一言で済ませようとする担当者は、後々のトラブルリスクが高まります。


ポイント③：過去の失敗事例を語れるか

成功事例だけを語る担当者は、実は要注意です。どんなに優秀なCMr・PMrでも、長いキャリアの中には想定外の事態や失敗事例があります。失敗から何を学び、その後のプロジェクトにどう活かしているかを具体的に語れる担当者は、リスクへの感度が高く、発注者に対して誠実に向き合える人物である可能性が高いでしょう。


ポイント④：「わからないこと」を正直に認めるか

CM／PM業務は多分野にまたがるため、どんなベテランでもすべての専門領域を完全にカバーすることは困難です。「その点は私の専門外なので、社内の専門家に確認します」「調査したうえで改めて回答します」と正直に言える担当者は、誠実さと実務能力のバランスが取れています。

逆に、どんな質問にも即答しようとして曖昧な説明をする担当者は、プロジェクト進行中にも誤った情報で発注者を誤導するリスクがあります。


ポイント⑤：契約書・業務委託書の内容を自ら説明できるか

業務範囲・責任分界について、CM業務委託契約約款やCM業務委託書を自らの言葉で説明できる担当者は、自分の業務に対する理解と責任感が明確です。「契約内容は弊社の管理部門に確認してください」と丸投げする担当者は、実務と契約の連動に対する意識が弱い可能性があります。


ポイント⑥：コスト・スケジュールを具体的に語れるか

建築プロジェクトの核心は、コストとスケジュールの管理です。提案段階で、類似案件の概算レンジや想定工程を具体的に語れる担当者は、実務経験が豊富である証拠です。抽象的な方法論や一般論に終始する担当者は、実プロジェクトの現場経験が不足している可能性があります。


4. 見落とされがちな「担当者交代リスク」

CM／PM会社への発注で、契約時に見落とされがちな重要論点が「担当者交代リスク」です。


なぜ担当者交代が発生するのか

CM／PMプロジェクトは数ヶ月から数年にわたる長期業務です。その間に、担当者側にも次のような事情が発生し得ます。

  • 担当者の退職・転職

  • 社内異動・他プロジェクトへの配属変更

  • 休職・病気療養

  • 会社側の判断による担当替え


特にプロジェクト期間が2年を超える大型案件では、途中で担当者が変わる可能性は十分に想定すべきリスクです。


担当者交代が発注者に与える影響

担当者が交代すると、発注者は次のような不利益を被る可能性があります。

  • これまで蓄積された暗黙知(発注者の意向・関係者の特性・過去の協議経緯)が失われる

  • 新担当者への引継ぎ・関係構築に時間を要し、プロジェクト進行が停滞する

  • 新担当者の能力が前任者と同等である保証がない

  • 発注者自身が新担当者に経緯を説明する負担が発生する


契約時に確認すべき5つのポイント

担当者交代リスクを完全にゼロにすることはできませんが、契約時の工夫で影響を最小化できます。

①主担当者の明示

契約書または業務委託書で、主担当者の氏名と役職を明記します。一般社団法人日本コンストラクション・マネジメント協会のCM業務委託契約約款でも、第9条において「CM業務を統括する者の氏名」を通知することが定められています。


②副担当者・バックアップ体制の確認

主担当者1名に依存する体制は高リスクです。主担当者が不在時に誰がカバーするのか、社内のバックアップ体制を確認しましょう。


③担当者交代時の事前通知義務

担当者を交代する場合、事前に発注者に通知し、協議のうえ交代することを契約条項に盛り込むよう交渉します。


④情報の組織的蓄積

個人の記憶や判断に依存せず、CM業務報告書・議事録・判断根拠が組織的に記録・共有される仕組みを持つ会社を選ぶことが重要です。


⑤会社規模とのバランス

大手CM会社は組織力・バックアップ体制に強みがある一方、担当者交代のハードルが低く実際に交代が起こりやすい傾向もあります。中小・専業会社は担当者が固定されやすいメリットがある反面、退職リスクが組織力で吸収しきれない場合があります。どちらが優れているということではなく、会社の規模感と自社プロジェクトの相性で判断することが重要です。


まとめ：会社より人を見る視点

本記事のポイントを整理します。

  • CMr・PMrは法定の業務独占資格はないが、建築士・施工管理技士・CCMJ・PMPなどの資格と実務経験が信頼性を形成する

  • 資格以上に重要なのは、類似案件の実務経験・中立性・誠実さ・発注者目線の姿勢

  • 見極めポイントは、聴く姿勢／中立性の説明／失敗事例の開示／わからないことへの正直さ／契約説明能力／コスト・工程の具体性の6点

  • 担当者交代リスクを契約時に織り込み、主担当・副担当の明示、交代時の通知義務、組織的な情報蓄積を確認する

CM／PM会社を選ぶとき、どうしても会社ブランドや実績件数に目が行きがちです。しかし、実際にプロジェクトを動かすのは一人ひとりのCMr・PMrです。「この人に任せて大丈夫か」——この問いを軸に、会社選びと担当者選びを両輪で進めることが、プロジェクト成功の最も確実な近道といえるでしょう。



信頼できるCMr・PMrをお探しならフォレル合同会社へ

フォレル合同会社は、発注者の立場に立った建築プロジェクトのCM／PM業務を提供する専門会社です。会社としての組織力だけでなく、実務経験豊富なCMr・PMrが一貫して伴走する体制を重視し、お客様のプロジェクトを最初から最後までブレなく支援します。


フォレル合同会社が大切にしていること

  • 担当者の顔が見える支援：契約時に主担当・副担当を明示し、お客様との信頼関係を継続的に構築します

  • 発注者目線の中立性：設計者・施工者から独立した第三者として、お客様の利益を最優先に判断します

  • 誠実な情報開示：わからないことは正直にお伝えし、調査・確認のうえ責任をもって回答します

  • 組織的な情報蓄積：個人の記憶に依存せず、CM業務報告書や議事録による透明性の高い記録管理を徹底します


こんな発注担当者の方へ

  • 大手CM会社に相談したが、担当者の質に不安を感じた

  • 形式的な提案ではなく、実務経験に裏付けられた伴走支援を受けたい

  • 長期プロジェクトで担当者が途中で変わるリスクを避けたい

  • 初めての建築プロジェクトで、信頼できる専門家を選びたい


初回相談では、お客様のプロジェクト特性をお聞きしたうえで、担当候補者のご紹介と業務範囲のご提案をさせていただきます。会社選びと担当者選びの両面で、ご納得いただけるご提案をいたします。




 
 
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