【2026年最新】原状回復費用の相場は？坪単価と工事内容別の料金目安

「この見積り、本当に妥当？」と思ったことはありませんか？

「原状回復の見積もりを受け取ったが、内容が適正なのか判断できない」 「どの工事項目にどれくらいの費用がかかるのか知りたい」 このような悩みを抱える企業担当者は少なくありません。

原状回復費用は、工事内容・業種・契約条件によって大きく変動し、業者間でも価格差が生じやすい分野です。 適正相場を知らないまま契約してしまうと、不要な工事や過大な請求を受けるリスクもあります。

本記事では、原状回復コンサルタントフォレル合同会社 が、 2026年時点での最新データをもとに、坪単価の目安・項目別費用・業種別特殊工事を詳しく解説。 さらに、見積書を正しく判断するための実践的ポイントもお伝えします。

1. 原状回復費用の基本構成

原状回復費用は主に4つの項目で構成されます。 特に「解体・撤去費用」が全体の半分近くを占めることが多いため、ここを正しく把握できるかが削減のカギです。

項目	割合	内容
建築工事	約40〜50％	内装材などの解体撤去・新設作業
電気設備工事	約20～25％	照明、電源などの電気設備の撤去・新設作業
空調設備工事	約10~15％	空調設備の移設・復旧作業など
給排水設備工事	約5～10％	水回りの撤去・新設作業など
諸経費	約10〜15％	現場管理費、保険料、利益など

💬 チェックポイント： 「建設工事費の割合が著しく異なる場合などや見積書」は注意が必要です。 他の費用が含まれて一括計上されているケースが多く、項目別の内訳を確認することで数十万円～数百万の削減余地が生まれることもあります。但し、物件タイプによっては必ずしもこの割合にならない場合もあるので、専門家による判断が望まれます。

2. 坪単価による概算目安

坪単価は、物件の用途や工事内容、地域によって大きく異なります。 以下は東京都内の2025年相場で、地域により±20〜30％の変動があります。

物件タイプ	坪単価相場	主な特徴
一般オフィス	10〜13万円	スケルトン戻し含む標準仕様
銀行・金融機関	35～40万	警備設備、BCP、特殊設備対応
小売店舗	15～17万
クリニック	6〜12万円10～12万	医療ガス・感染対策など特殊設備対応

💡 チェックポイント 坪単価が平均より10～150％以上高い場合は、特殊設備費や諸経費の過大計上がないか確認しましょう。昨今の建設費の高騰によって変動要素があることにも留意が必要です。

3. 費用を左右する主な要因

原状回復費用は、物件条件・契約条件・使用状況の3軸で決まります。

要因区分	主な内容	備考
物件要因	築年数・構造・立地	築浅・RC構造・高層階ほど高額化
契約要因	指定業者・原状回復範囲	契約書の原状回復条項を確認
使用状況	改装回数・設備追加	改修履歴が多いほど費用増加

💡 チェックポイント 特に「指定業者の制約」はコスト差が出やすいポイント。 オーナー指定業者のみの見積りでは相場より2〜3割高くなる傾向があります。

4. 工事項目別の費用詳細と目安

各工事内容の費用目安を知ることで、見積書の妥当性を判断できます。

4-1. 解体・撤去工事

工事内容	費用目安	備考
間仕切り撤去	1,500～2000円／㎡	軽量鉄骨・ボード仕様など
天井撤去	1,500～2000円／㎡	照明撤去含む場合あり
床材撤去	1,000〜2,000円／㎡	カーペット・塩ビ床対応
鍵交換	10,000〜25,000円／台	撤去含む

4-2. 廃材処理・運搬費（全体の約15〜25％）

廃材種別	処理費用	備考
木くず	15,000〜25,000円／㎥	家具・造作材など
石膏ボード	10,000〜20,000円／㎥	量が多いと費用増
コンクリートがら	10,000〜20,000円／㎥	斫り工事の副産物
養生費	1,400〜3,000円／㎡	共用部保護など

💡 チェックポイント： 「運搬費」と「処分費」が二重計上されていないかを確認。 ここを見直すだけで、数万円〜十数万円の削減になるケースもあります。

4-3. 復旧・補修工事

工事区分	内容	単価目安
壁面補修	下地補修・塗装仕上げ	1,500〜2,000円／㎡
床面補修	塩ビタイル	2500〜3,500円／㎡
天井補修	ボード張替・塗装	1,500〜2,000円／㎡

💡 チェックポイント 補修工事は「見た目の再現性」が重視されがちですが、退去時契約上の“義務範囲内”で十分です。過剰仕様を避けることが費用抑制のコツです。

【具体例】35坪オフィスA社の事例

項目	費用	備考
建築工事	290万円	内装撤去含む
電気設備工事	20万円	木材・ボード類中心
消防設備	14万円	壁・床仕上げ再施工
諸経費	65万円	管理費・車両費など
合計	約390万円（坪単価12万円）	この金額から区分交渉により約50万円削減

5. 業種別の特殊工事費と注意点

業種や物件用途によって、原状回復工事の内容やコスト構成は大きく異なります。 フォレル合同会社では、特に「大型事務所（オフィス）」の原状回復を数多く手掛けています。 以下は、その代表的な事例と費用目安です。

5-1. 大型事務所（オフィス移転）のケース

大型事務所では、間仕切りなどの仕上げ財・電気・空調設備関連の撤去・復旧が主要なコスト要因です。 面積が広い分だけ「作業効率」「工事範囲」「残置交渉」などが重要になります。

工事項目	費用目安	備考
間仕切撤去	15,000〜2,000円／㎡	仕上げ撤去含む
電気設備配線撤去	数百～数千円／m	ケーブルの太さや種類によって異なる
空調設備撤去	45,000〜80,000円／台	天井型空調
間仕切り撤去	2,000~3,000円／㎡	ガラスパーティション含む
什器・ブラインド撤去	13,000〜15,000円／㎡	共用部搬出費を含む

💬 チェックポイント： 大型事務所（オフィス）でビル仕様による工事条件や工事範囲の交渉が鍵です。 電気・空調・内装をそれぞれの内容を精査し、適切な範囲で工事を行うことで、全体費用を10〜15％削減できるケースがあります。 また、次テナントへの設備残置や什器の再利用なども有効です。

【実例】大阪市内・約780坪オフィスA社

項目	費用	内容
建築工事	15,000万円	共通仮設含む
設備工事	15,000万円	電気設備工事一式
諸経費・保険料	1,600万円	保険料、作業諸経費
合計	約34,000万円（坪単価 約43.5万円）	この金額から区分交渉により約15%(5,000万)の削減に成功

5-2. 医療クリニックのケース

医療クリニックでは、法令対応・衛生管理・設備撤去が重要になります。 特に医療ガスや給排気装置は専門資格が必要であり、施工範囲の見極めがコストを左右します。

工事項目	費用目安	備考
医療ガス配管撤去	20〜60万円	有資格者対応必須
吸引・排気装置撤去	10〜30万円	処理・封印含む
医療用電源撤去	15〜45万円	絶縁確認が必要
特殊清掃・消毒	5〜20万円	感染防止対策
医療廃棄物処理	別途見積	証明書発行が必要

6. 適正価格を見極める3つのポイント

1️⃣ 各項目の内訳が明確になっているか

 2️⃣ 材料費・処分費の単価が相場と乖離していないか

 3️⃣工事依頼先が適切か

チェックポイント： 見積書の「項目別単価」と「作業範囲」を照らし合わせるだけでも、 不要な費用を発見できる場合があります。専門家によるチェックを受けることで、平均10〜20％の削減が可能です。

7. まとめ：相場を知ることが、最も確実な節約策

原状回復費用は、相場を知らないまま進めると不要な出費が生じやすい分野です。 坪単価・項目別費用・業種特性を把握し、見積内容を根拠を持って比較検討することが大切です。また、契約で指定工事業者が工事を担当することが決

められていることもあり、見積を比較検討できない場合もあります。

また、原状回復工事は日常的な業務ではなく総務部門の担当者にノウハウがない場合には、節約のための費用削減交渉の勘所がわからない場合も多々あります。

フォレル合同会社では、実際の見積書をもとに「どこに削減余地があるか」を無料で診断しています。 業種別の過去データを基にした精密な分析で、安心して退去準備を進めるサポートを行っています。

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