テナント契約書の原状回復条項をチェック！退去費用を抑える読み方ガイド

契約書の「原状回復条項」、読み流していませんか？

オフィスやクリニックの賃貸契約書には、必ず「原状回復」に関する条項が含まれています。 しかし、日常的に契約実務を担当していない方にとって、法的な文章はわかりづらく、 「なんとなくサインしていた」というケースが多く見受けられます。

実際には、この条文の内容次第で、退去時の工事費用が数十万〜数百万円変わることもあります。 つまり、契約書の理解不足がそのままコストに直結するということです。

この記事では、原状回復コンサルタントのFOREL合同会社が、 「はじめて原状回復業務を担当する方でも理解できるように」 契約書のどこを見て、どう対応すべきかを具体的に解説します。

1. 「原状回復条項」とは？ ― 契約上の義務を明確に理解する

まず、「原状回復」という言葉の意味を正しく理解することが大切です。 一言でいうと、退去時に入居前の状態に戻して明け渡す義務を指します。

ただし、「どこまで戻すのか」という範囲は契約によって異なり、誤解が多い部分です。

区分	内容	費用負担の特徴
原状回復（通常）	入居前と同等の状態に戻す	軽微な補修・清掃が中心
スケルトン戻し	内装・設備をすべて撤去	解体・復旧が必要で高額

もし契約書に「スケルトン戻し」と明記されている場合、 照明・空調・壁・床すべてを撤去してコンクリートむき出しの状態に戻す必要があります。 これに対し、通常の原状回復は「傷の補修や清掃レベル」で済むこともあります。

👉 ポイント： 契約書で「原状回復」の意味が曖昧な場合は、必ずオーナー側へ確認を。 「スケルトン戻し」が義務かどうかで、費用は2〜3倍変わることがあります。

2. 契約書で必ずチェックすべき3つの条文

契約書のすべてを細かく読むのは大変ですが、 原状回復に関しては最低でも次の3項目を確認しましょう。

2-1. 原状回復の範囲

例：「賃借人は、退去時に原状に回復して明け渡すものとする。」

この一文は多くの契約書に登場しますが、「原状」の範囲が明記されていないことが問題です。 たとえば、入居時点で既に壁に汚れがあっても、写真や記録がなければ「借主による汚損」と判断されることがあります。

つまり、入居時点での証拠がなければ、本来払わなくてよい費用まで請求される可能性があるということです。

対応策：

• 契約時に「原状回復範囲」を文書で具体的に明記する（例：壁紙・床材・照明器具の範囲）

• 入居時に写真・動画・点検チェックリストを残しておく

2-2. 指定業者の条文

例：「原状回復工事は、貸主指定の業者に依頼すること。」

この条文がある場合、テナント側は自由に業者を選べません。 しかし、指定業者による見積は相場より20〜30％高いケースが一般的です。

指定業者はオーナーや管理会社との取引関係を前提にしており、 「競争原理」が働かないため価格が高止まりする傾向があります。

対応策：

• 契約前に「相見積もりを取得してもよい」旨を交渉する

• 見積書の明細（諸経費・管理費）を確認し、不明点は質問する

• 不安があれば、FORELのような専門家に第三者診断を依頼する

2-3. 特約条項

特約は、通常の原状回復義務を拡大する内容が含まれていることがあります。 特に注意すべき表現は以下のとおりです。

• 「貸主の指定する仕様により復旧すること」

• 「新品同等に仕上げること」

• 「通常損耗も借主負担とする」

こうした文言は、経年劣化や通常使用による汚れまで借主負担になる可能性があります。 結果的に、必要以上の工事費を負担することになりかねません。

対応策：

• 契約締結前に特約の文言を専門家に確認してもらう

• あいまいな表現は、書面で定義を追加する（例：「新品同等」＝「入居時の状態と同等」など）

• 退去時にトラブルを防ぐため、合意内容を覚書として残す

3. 「契約書の読み方」で変わる退去コスト

はじめて原状回復業務を担当する場合、条文の文言を読んでもピンとこないことが多いかもしれません。 しかし、重要なのは「この条文によって、どんな費用が発生するか」を想像することです。

例えば「スケルトン戻し」と書かれていれば、天井・床・壁すべて撤去＋復旧工事が必要になり、 軽く数百万円規模の費用になることもあります。

一方で、「入居時の状態に戻す」と記載されていれば、 壁紙の張替えや床の清掃だけで済む場合もあります。

契約書の言葉を、実際の工事内容・費用イメージに置き換えて考えると理解しやすくなります。

4. 実例：契約書の読み直しで費用を180万円削減

大阪市内・医療クリニック（25坪）

• 契約書に「スケルトン戻し」と明記

• しかし、入居時の引き渡し状態は「天井・床が残置された状態」

当初の見積金額は550万円。 FORELが契約書と写真記録を照合した結果、天井・床の撤去義務がないことを立証。 結果、工事範囲を再設定して370万円に削減できました。

このケースでは、「契約書を読む力」と「入居時記録の有無」が明暗を分けました。

5. まとめ ― 契約書理解が“最初のコスト削減策”

原状回復のコストは、退去時の見積よりも、契約書の一文で決まることがあります。 初めてこの業務を担当される方ほど、「後で確認しよう」ではなく、 契約時点での理解と記録の準備が欠かせません。

押さえておきたいポイントは以下の3つです。

1️⃣ 「原状回復範囲」「指定業者」「特約条項」を必ずチェックする 

2️⃣ 曖昧な表現は具体化し、入居時の記録を残す 

3️⃣ 契約締結前に専門家のアドバイスを受ける

FOREL合同会社では、契約書レビューから退去費用の見積診断まで、 初めて原状回復を担当される方でも安心して進められるようサポートしています。

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