原状回復工事の流れを完全ガイド｜退去通知から完了まで

「退去時に原状回復工事が必要と言われたが、何から始めればよいかわからない」「見積もり金額が妥当なのか不安」――オフィスの移転や縮小を検討する総務担当者の多くが、このような悩みを抱えています。

原状回復工事は、退去通知を出した後に一気に進むものではなく、計画的な準備と関係者との調整が欠かせません。手順を誤ると、不要な工事費を負担したり、退去期日を守れなかったりすることもあります。

本記事では、原状回復コンサルティング実績多数のフォレル合同会社が、オフィス退去時に必要な手順を「退去通知」から「引渡し完了」までわかりやすく解説します。

1.退去通知と初期準備｜まずは契約と現状の整理から

1.1　退去通知は「賃貸借契約書」で期限を確認

まず確認すべきは、賃貸借契約書に記載された解約予告期間です。多くのオフィスビルでは、退去の「6か月前通知」が一般的ですが、3か月～12か月と物件により異なります。 期限を過ぎると翌月の賃料が発生する場合もあるため、早めのスケジュール確認が重要です。

1.2　「原状回復条項」の読み取り方

契約書には「原状回復義務（民法第621条）」に基づき、どの範囲を借主が負担するかが定められています。 例えば、「天井・壁・床の仕上げを入居前の状態に戻す」と記載があっても、通常損耗など賃貸借物の経年劣化による損傷は負担しないのが原則です。 条文や特約の内容を正確に読み取り、不要な工事負担を避けましょう。

実例 ：賃貸開始当時のオーナーが途中で変わっており、契約書の内容解釈が異なっていたケースでは、早期に内容を整理して双方の合意を得ることで、トラブルを未然に防ぐことができました。

2.見積もり・業者選定｜「金額」よりも「内容」を比較

2.1　見積もり依頼に必要な資料

• 賃貸借契約書・図面（レイアウト／入居時仕様）

• 現況写真

• 設備仕様書やテナント工事承認図

これらを揃えたうえで、見積との整合性を検証します。

2.2　「坪単価」で比較するのは危険

同じ坪数でも、スケルトン渡しや内装全復旧、仕上げ補修などで地域・仕様・設備・工事項目によって大きく金額が異なります。 「坪単価が安いからお得」と判断するのは危険であり、工事項目ごとに適正単価を確認することが重要です。

2.3　コンサルタントが入るメリット

フォレルでは、国土交通省の公共積算基準や建設物価（公表単価）、実勢単価を基準に、提示金額が妥当かを客観的に評価します。 単価交渉だけでなく、「工事範囲」「責任区分」まで整理することで、無理なく・公平に費用を削減できます。

3.退去スケジュールの立て方と工程管理

3.1　一般的なオフィス退去スケジュール

• 6か月前：退去通知、契約確認、工事見積取得依頼

• 3 ~ 5か月前：工事内容整理・確定、工事契約金額の合意

• 3か月前： 工事契約・工事準備

• １～2か月前：工事実施

• 2週間：工事完了立会確認

• 完了後：引渡し・精算

退去までに必要な工程は多いため、少なくとも半年前からの準備を推奨します。

金額交渉を行う場合は工事契約前の3か月前から開始することを推奨します。交渉期間が確保できない場合、交渉力が働かず見積金額のままや工事会社の値引き額のまま合意することとなるケースが多くなっています。

3.2　スケジュール共有とリスク管理

オーナー・管理会社・工事会社との情報共有が遅れると、退去日に間に合わず賃料が余分に発生することもあります。 工程表を作成し、関係者全員で共有することがリスク回避の第一歩です。

実例 ：ある企業では金額合意までの期間がとれなかったため、工事契約が遅れ1ヶ月退去が遅延するという状況でした。早期にコンサルタントが介入し、先行発注工事のみ早期に金額合意調整を行い、他工事の調整期間を個別に交渉調整することで追加賃料を防ぐことができました。

4.工事実施・中間確認｜品質とコストの両立

4.1　着工前のチェックリスト

工事開始前に以下5点を確認します。

1. 工事範囲の確定

2. 仕様書と仕上げ材の確認

3. 養生・搬出入経路のルール

4. 騒音・粉塵対策

5. 共用部利用申請の有無

これらを曖昧にしたまま着工すると、後から是正工事（やり直し）を求められることがあります。特に指定工事会社以外で行なう、直接発注の工事についてはよく確認が必要です。

4.2　中間確認の実施

中間時点での確認を行うことで、追加費用や手戻りを防げます。

5.竣工・引渡し・精算までの流れ

5.1　竣工検査と立会い

工事完了後は、オーナー・管理会社と立会いを行い、工事範囲と仕上がりを確認します。 この際、指摘事項（是正項目）は書面で整理し、再工事の範囲を明確にしておくことが重要です。

5.2　報告書と写真記録の残し方

「口頭でOK」とされた場合でも、後から「やり直し」を求められることがあります。 工事完了後は、写真付き報告書や完了証明書を保管しておくことで、追加請求の防止になります。

実例： 報告書を残していなかったため、退去後に壁補修費を請求された企業がありました。 フォレルが現場写真と工事記録を再提出し、請求を撤回させた事例があります。

6.原状回復コンサルタントが入ることで得られる安心

オフィスの退去では、契約内容や工事範囲が複雑に絡み合うため、第三者による専門的な評価が有効です。

フォレルでは、

• 建築・設備の両分野に精通した専門家が在籍

• 大型オフィス、データセンター、工場など様々な特殊案件の実績多数

• 賃貸借契約が曖昧な案件にも対応可能

• 公正・中立な立場で「妥当な範囲と価格」を判断

お客様の立場で交渉を行いながら、オーナーや工事会社との関係性にも配慮したプロセスを重視しています。

まとめ：退去準備は「早めの相談」がカギ

オフィスの原状回復工事は、早期の計画と正確な情報整理が成功のポイントです。 退去通知前から準備を始めることで、不要な費用やトラブルを大幅に減らすことができます。

「見積もり内容に違和感がある」「契約書のどこを見ればよいかわからない」―― そんなときは、工事前の段階でもお気軽にご相談ください。

フォレル合同会社では、第三者の立場から費用・工事範囲・スケジュールを総合的に評価し、貴社の円滑な退去をサポートいたします。

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