オフィスビルの原状回復トラブル予防のためのポイント解説
- shuheikakita9
- 2025年12月21日
- 読了時間: 5分
更新日：1月15日
退去を控えたオフィスで、「見積が高すぎる」「工事範囲の認識が違う」「追加請求を受けた」―― こうしたトラブルは、オフィス退去時の相談で最も多い内容です。
原状回復は契約・工事・スケジュール・関係者交渉が絡むため、少しの行き違いが大きな損失につながります。 しかし、事前に確認すべきポイントを押さえておけば、トラブルの8割は防ぐことが可能です。
本記事では、原状回復コンサルティング実績多数のフォレル合同会社が、 オフィスビルで起こりやすいトラブル事例とその予防策を実務的な観点で詳しく解説します。
なぜ原状回復トラブルは起きるのか？
多くのトラブルの根本原因は、「曖昧さ」にあります。
主な要因は次の4つです。
契約書の条項が抽象的で、工事範囲が不明確
「原状回復義務」と「通常損耗（経年劣化）」の区別が曖昧
工事費用の相場を知らないまま業者任せにしてしまう
退去スケジュールに余裕がなく、確認・交渉の時間が足りない。
オフィスでよくある原状回復トラブル
① 費用が相場より高い
賃貸オーナーや管理会社指定業者に任せた結果、相場より20〜50％高い金額になるケースが多く見られます。
実例 某企業では、管理会社指定業者の見積が1,200万円。 フォレルが精査したところ、不要な修繕工事が含まれており、結果的に約400万円削減に成功しました。
② 工事範囲をめぐる認識のズレ
入居時に状態記録が残っておらず、「どこまで戻すのか」が不明確なケース。 壁仕上げの撤去範囲や補修範囲がオーナー側と食い違い、再施工や追加費用が発生します。
③ 退去スケジュールの遅延
ビル管理会社の承認や共用部調整が間に合わず、退去日を過ぎて追加賃料が発生。 大型オフィスでは特に、承認手続きだけで2～３週間かかることがあります。また工事契約が工事の3か月以上前に必要になる場合も存在します。
④ 是正指摘による再工事
立会検査での指摘内容が曖昧なまま作業を進めると、「やり直し」や「再立会い」が必要になり、スケジュールとコストが膨らみます。
トラブルを防ぐための契約・準備チェックポイント
1. 契約書の「原状回復条項」を事前に精読
「入居時の状態に戻す」とだけ書かれていないか
「補修」「全交換」といった施工条件の種類の違いがあるか
「オーナー指定業者施工」の特約がある場合は交渉余地を確認
2. 入居時・現況の状態を記録
写真・図面・仕上げ表を残すことで、退去時の「比較」が可能になります。 特に入居時点の壁・床・設備状態の記録は重要です。
3. 退去スケジュールを6か月前から逆算
契約確認・現状調査：6か月前
見積取得・範囲確定：5か月前
工事契約・施工準備：4か月前
工事・検査・是正：3ヵ月〜退去前
補足： フォレルでは、退去6か月前からの退去スケジュールを推奨。 「計画不足による遅延＝追加賃料」というリスクを最小化します。
見積もり段階での予防策
内訳のない「一式見積もり」は避ける → 工事項目ごとに単価・数量・仕様を確認。
工事範囲の妥当性を判断 → 金額差よりも「工事範囲・条件の違い」に注目。
公共積算基準や建設物価、実勢単価で比較確認 → 国交省公表単価や実勢単価、社内積算基準をもとに比較評価。
不明点はその場で質問する → 「これは必要ですか？」「契約上の根拠は？」と聞くことが重要。
実例： 壁面補修が「全面塗装」で計上されていたが、実際は部分補修で対応可能と判明。 結果、120万円の削減＋工期日1ヶ月短縮を実現。
オーナー・管理会社との交渉で意識すべきこと
感情的な「値下げ交渉」は逆効果
原状回復は“交渉”ではなく“契約と事実に基づく調整”です。
有効な交渉の進め方
賃貸借契約・図面・見積書を照合して根拠を提示
オーナー側の立場（ビル保全・貸出準備）も理解した上で話す
中立的な第三者（コンサルタント）が入ると、関係悪化を防げる
📘実例 フォレルが間に入り、工事範囲を「借主負担」「オーナー負担」に整理。 双方が納得できる形で契約締結。結果、トラブルゼロで退去完了。
工事中・引渡し時に気をつけたい3つのポイント
着工前協議を実施し、認識齟齬を防ぐ → 仕様・範囲・工期を共有し、認識齟齬を防止。
事前立会い協議を行い、未成工事の発生を防ぐ → 工事前の段階で確認することで、是正指摘を減らせます。
立会検査にて報告書を残す → 完了後の立会記録を残すことで、追加請求を防止。
実例： 立会記録や報告書を残していなかった企業が、退去後に「未補修」と指摘され請求を受けたが、 施工業者の現場写真を提出することで請求が撤回された。
フォレルが行うトラブル予防コンサルティング
弊社では、
契約書・見積書の精査
工事範囲・責任区分の整理
スケジュール・承認手続きの支援 をワンストップで行います。
第三者の立場で「正しいものは正しい」と判断し、 借主・オーナー・施工会社すべてが納得できる形で調整します。
まとめ：トラブル防止の鍵は「事前の準備」と「第三者の目」
原状回復トラブルは、 「契約の曖昧さ」「見積もりの不透明さ」「確認不足」から生まれます。
しかし、
契約・仕様・範囲を事前に整理し、
各段階で記録と根拠を残し、
第三者の視点で妥当性を検証する、
この3つを徹底すれば、トラブルはほぼ防げます。
フォレル合同会社では、退去前の見積取得段階から無料相談を受け付けています。 「この見積は適正なのか」「どこまで負担すべきか」など、疑問点があればお気軽にご相談ください。
