原状回復費用を20%削減する実践テクニック｜コンサルタントの秘訣公開
- shuheikakita9
- 1月20日
- 読了時間: 4分
その原状回復費用、本当に下げられないと思っていませんか？
「原状回復の見積もりが高すぎる気がするが、どこをどう見直せばいいのかわからない」「オーナー指定業者だから、交渉は難しいのでは…」
こうした不安を抱えたまま、言われるがまま契約してしまうケースは少なくありません。しかし実務上、正しい進め方を取れば原状回復費用は平均して10～15％程度、適切に整理すれば20％以上の削減も可能です。
本記事では、原状回復工事の適正化をプロとして行なうフォレル合同会社が、価格交渉に頼らず、工事範囲と責任区分を整理することで費用を下げる実践テクニックを具体例付きで解説します。
原状回復費用が高くなる「3つの構造的原因」
1．工事範囲が曖昧なまま見積もりされている
「原状回復工事一式」「内装撤去一式」といった表現は要注意です。どこまでが借主負担なのか不明確なまま、本来不要な工事まで含まれていることが多くあります。
2．賃貸借契約と見積内容が一致していない
原状回復は民法第621条（賃借物の返還）が基本ですが、事業用賃貸では契約書の特約が優先されます。原状回復規定などの契約書に記載されていない工事や曖昧に表現されている工事、さらにはグレードアップに近い工事が混在しているケースは非常に多いです。
※これは施工会社による悪意や故意ではなく、施工会社の立場上、抜け漏れや追加工事という扱いにならないように配慮しての結果と言えます。
3．「指定業者＝適正価格」という思い込み
オーナー指定業者であっても、工事範囲の整理や単価の妥当性確認は可能です。交渉＝値切りではありません。前提条件を整理することが重要です。
実践テクニック①｜見積書は「単価」より「工事区分」で見る
原状回復費用を下げる第一歩は、単価交渉ではなく工事区分や責任区分の整理です。
チェックポイント
その工事は「原状回復」か「改修（グレードアップ）」か
入居時に既に設置されていた設備ではないか
通常損耗（経年劣化）に該当しないか
📘実例
300坪オフィスで、天井・床の「全撤去」が計上されていましたが、入居時仕様を確認した結果、部分補修で足りることが判明。→ 約450万円（約22％）の削減につながりました。
実践テクニック②｜契約書と現況を突き合わせる
原状回復費用削減のカギは、賃貸借契約書の読み解きです。
原状回復範囲はどこまでか
スケルトン返しの明記はあるか
工事指定・仕様指定はあるか
事業用賃貸では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は直接適用されませんが、考え方の参考にはなります（通常損耗の考え方など）。
📘実例
オーナー変更により契約解釈が曖昧だった案件で、事前に工事範囲を文書で整理。見積取得前に合意形成を行ったことで、当初数億円規模だった工事費を大幅に圧縮しました。
実践テクニック③｜工程・スケジュールも費用に直結する
見落とされがちですが、工程の妥当性も重要です。
夜間・休日作業が本当に必要か
工期が過剰に長く設定されていないか
共用部制限を理由に、不要な割増が入っていないか
※工程が整理されることで、人件費・管理費が圧縮されるケースも多くあります。
実践テクニック④｜「第三者目線」を入れる
原状回復は、借主（テナント）／貸主（オーナー）／工事会社三者の利害が交錯します。
フォレルでは、
公共積算基準や建設物価（公表単価）
同規模・同グレードの実勢単価
工程・責任区分の妥当性
を基に、第三者として「正しいものは正しい」と判断します。無理な交渉は行わず、結果として関係性を損なわない削減を実現します。
原状回復で「やってはいけない」対応
公表単価だけを突きつける交渉
納得しないまま割引見積で契約
工事内容を理解せずに承認
これらは後から追加費用やトラブルを招くリスクが高いため注意が必要です。
まとめ｜違和感を覚えた時点が、相談のタイミングです
原状回復費用は、**「下げられるかどうか」ではなく「整理されているかどうか」**で決まります。
見積取得前
契約内容の確認段階
オーナーとの協議前
このタイミングで専門家が入ることで、大幅な工事費用削減とトラブル回避を同時に実現することが可能となります。
弊社では、原則成果報酬制で原状回復コンサルティングを行っています。
「この見積、本当に妥当？」と感じたら、まずはお気軽にご相談ください。
