原状回復におけるスケルトンとは？ 費用と工事範囲、契約時に注意すべきポイントを解説

「スケルトン戻しって、どこまで撤去する必要がある？」 「見積もりが高額なのは、何が原因なのか分からない」 「契約書に“スケルトン返し”と書かれているが、具体的な範囲が曖昧…」

オフィスや店舗の退去を控えた担当者の方から、よくご相談いただく内容です。

スケルトンは、定義が建物・契約・業種によって大きく異なるため、誤解されたまま進めてしまうと、数百万円単位で費用が増えることさえあります。また、撤去してはいけない共用設備まで撤去対象とされ、後から是正工事が必要になるケースも珍しくありません。

そこで本記事では、原状回復コンサルタントのフォレル合同会社が、スケルトンの正しい理解と、トラブルを避けるための実務ポイントを体系的に解説します。

スケルトンとは

スケルトンとは、天井・壁・床などの内装材や造作をすべて撤去し、コンクリート躯体（くたい）だけの状態に戻すことを指します。

一般的には、以下の状態を指すことが多いです。

●     天井：軽天・ボード撤去、配線露出

●     壁：すべて解体

●     床：カーペットやフローリング撤去

●     造作：受付カウンター・間仕切りなど全撤去

ただし、これはあくまで「一般論」です。

実際には、建物管理会社のルール・賃貸借契約書・業種によってスケルトンの定義が異なります。

原状回復・居抜きとの違い

種類	状態	特徴
スケルトン戻し	躯体状態まで撤去	最も費用が高い場合が多い
原状回復（内装復旧）	入居前の状態に戻す	通常のオフィス退去
居抜き	設備や内装を残す	最も費用が安い 次の入居者がそのまま利用

特に店舗では「原状回復＝スケルトン」と誤解されがちですが、これは契約内容によって大きく異なります。

業種で異なるスケルトンの定義

オフィス

比較的シンプルで、設備の撤去範囲が明確なことが多いです

医療クリニック

  ・ 給排水設備が多い

　・ 医療ガス・床補強など特殊設備 → スケルトン戻しが高額化しやすい

飲食店舗

   ・ 厨房設備

・ グリストラップ

　・ 給気・排気ダクト → 設備撤去だけで数百万円規模になるケースも

スケルトン戻しの工事範囲｜どこまで撤去する必要があるのか？

スケルトンで最も重要なのは、撤去するものと撤去してはいけないものの線引きです。

スケルトンで一般的に撤去する項目

・間仕切り（軽量鉄骨・ボード）

・天井仕上材

・照明器具（テナント専有のもの）

・床材（カーペット・長尺シート）

・給排水設備（テナント側で増設した部分）

・造作家具・受付カウンター

・室内標識・サイン類

・空調の吹出口の移設部分

撤去してはいけない項目（共用設備）

スケルトンだからといって、すべてを撤去してよいわけではありません。

以下は建物共有設備（A工事）であり、撤去してはいけない代表例です。

・給排水立管

・空調機本体（ビルマルチ方式）

・電気幹線

・防災設備・感知器（ビル管理領域）

・排煙設備

・共用空調のダクト

・基準照明

もし誤って撤去してしまった場合、再設置費用をテナント側が負担させられるリスクがあります。

トラブル例：撤去範囲の誤認で数百万円増額

あるクリニックの退去で、 管理会社から「設備をすべて撤去してスケルトンに」と求められたケース。

しかし、実際に確認すると、

・空調機本体

・給水立管

・防災設備

など、建物側の設備まで撤去対象になっていたことが判明。

契約書と建物仕様を丁寧に整理することで、 不要な撤去工事を大幅に削減し、最終的には数百万円の減額につながりました。

スケルトンの費用相場｜坪単価・工事項目ごとの目安を解説

スケルトン戻しは、通常の原状回復よりも費用が高くなりやすいです。

坪単価目安（2026年時点）

物件タイプ	坪単価相場	特徴
オフィス	20〜30万円	標準的なスケルトン
飲食店	25〜35万円	厨房・排気設備で高額に
クリニック	20〜25万円	給排水・ガス設備の影響

※地域や建物グレードにより±20〜30％変動

工事項目ごとの費用イメージ

工事内容	目安費用	備考
間仕切り撤去	1,500〜2,000円/㎡	LGS・ボード仕様
天井撤去	1,500〜2,000円/㎡	照明撤去含む場合あり
床材撤去	1,000〜2,000円/㎡	店舗は高額化しがち
電気設備撤去	数百円〜数千円/m	配線種類、太さ等による
給排水設備撤去	数百円〜数千円/m	配管種類、太さ等による
諸経費	工事金額の10〜15％	夜間作業で増加

実例：設備撤去の有無で費用が2倍に

同じ30坪の飲食店舗でも、

・厨房ダクト撤去あり：500〜700万円

・厨房ダクト撤去なし：250〜350万円

と、設備によって費用が大きく上振れします。

契約書で必ず確認すべきスケルトン戻しの条項

スケルトンが必要かどうかは、契約書の条文で決まります。

必ず次の項目を確認してください。

① スケルトンが義務か、軽微な原状回復でよいのか

条文例：

・「退去時はスケルトン状態で返還する」

・「入居前の状態に戻す」

前者は完全スケルトン、後者は内装復旧だけの可能性があります。

② 工事区分（A／B／C工事）の整理

・   A工事（建物側設備）は撤去不要

・　B工事　テナント要望の追加工事範囲は原状回復対象

・   C工事（テナント工事）が原状回復対象

区分の誤認は、もっとも費用トラブルの多い部分です。

③ 指定業者の有無

「ビル指定業者施工」と書かれている場合、 相場より2〜3割、場合によって2倍以上高くなるリスクがあります。

④ 民法621条（原状回復義務）との整合性

民法では、通常損耗（経年劣化）は借主負担ではないとされています。 特約で拡張されているかを確認する必要があります。一方で事業用賃貸では特約が拡張されていることが一般的ですが、その範囲についても詳しく確認しておくことが大切です。

実例：曖昧文言を整理して工事範囲を半分に

条文に 「借主は入居時の状態に復するものとする」 とだけ記載されていたケース。

ヒアリングと現地調査を行い、

・給排水立管 → 建物側設備

・空調本体 → A工事

・内装 → C工事

・防水設備　→A工事

と整理した結果、 撤去範囲が20～30％縮小し、大幅なコスト削減につながりました。

スケルトン見積りで注意すべきポイント｜高額化の原因はココ

スケルトン見積は、次の点で“高額になりやすい”構造があります。

① 一式表記で内容が不透明

例： 「解体工事一式 300万円」 何をどこまで含むのか分からないため、最も危険なパターンです。

② 数量・範囲の過大計上

・実際より広い面積で算出

・不要な全撤去

・工程が過剰

再精査するだけで、100万円以上削減できることも珍しくありません。

③ B工事（ビル指定業者）による高額化

指定業者は、

・競争原理が働かない

・調整費が上乗せされることがある ため、相場より高くなる傾向があります。

④ グレードアップ工事の混入

原状回復とは関係のない仕様変更が含まれているケースも。 （例：照明器具の新品交換、床材変更など）

実例：床全面撤去 → 部分撤去で対応し100万円削減

「カーペット全面撤去」が計上されていましたが、実際には使用状況が良好で、部分補修で十分な状態でした。

結果、工事範囲が大幅に縮小され、100万円以上のコスト削減に成功。

スケルトン工事でトラブルになりやすいケースと予防策

以下のトラブルは、スケルトン工事で非常に多く発生します。

よくあるトラブル

・設備撤去の境界が不明

・消防設備の扱いを誤る

・管理会社承認の遅れ

・夜間作業制限で工期が延びる

・退去日超過 → 追加賃料発生

予防策

✅契約書と工事区分を最初に整理

✅見積取得前に工事範囲を確定

✅管理会社へ早期に工事届提出

✅複数見積（相見積）で妥当性確認

✅一式見積を避け、数量・範囲を明確に

まとめ｜スケルトンは定義・範囲・契約の理解で大きく差が出る

スケルトン戻しは、内装をすべて撤去するイメージがありますが、 撤去してよい範囲・撤去すべきでない範囲が明確に存在します。

そのため、

・契約書

・工事区分（A／B／C工事）

・建物仕様

・過去の工事履歴

を正しく整理しなければ、不要な工事まで負担させられる可能性があります。

「見積が高すぎる気がする」 「撤去範囲が適切か判断できない」 「契約書の読み取りが難しい」

このような場合は、早期にご相談いただければ、第三者の立場から公平に工事範囲と費用を精査し、無駄な費用負担を防ぐサポートを行います。

フォレル合同会社では 原則成果報酬制 のため、追加費用は発生しません。

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