原状回復における居抜きとは？ スケルトンとの違いと引き継ぎ時の注意点を解説

「居抜きで退去できると言われたが、本当に追加費用は発生しないのか？」 「スケルトンとの違いが曖昧で、結局どこまで工事しなければならないのかわからない」 「新しい入居者に内装をそのまま引き継ぎたいが、トラブルは起きないのか？」

原状回復の相談を受ける中で、特に誤解が多いのが 「居抜き」 という言葉です。 内装や設備を残したまま退去できるため、スケルトンよりも費用を大きく抑えられる場合があります。しかし、契約内容や設備の扱いを誤ると、退去後に責任問題が発生したり、貸主とのトラブルにつながったりするケースも少なくありません。

この記事では、原状回復専門コンサルタントとして大型オフィス・店舗案件を多数支援してきたフォレル合同会社が、

・居抜きとは何か

・スケルトンとの違い

・居抜き退去のメリット・デメリット

・引き継ぎ時に起きやすいトラブル

・契約書で確認すべき実務ポイント

をわかりやすく整理して解説します。

居抜きとは？原状回復における基本の意味を解説

居抜きの定義

居抜きとは、内装・造作・一部設備をそのまま残した状態で引き渡すことを指します。

具体例：

間仕切り

受付カウンター

床材・天井材

照明・コンセント

給排水設備（テナントが新設したもの）

厨房設備（店舗の場合）

「スケルトン戻し」のように全撤去する必要がないため、大幅な費用削減につながるケースが多くあります。

業種ごとの居抜きの特徴

オフィス

・間仕切り・会議室・家具などが残る

・造作譲渡で次の入居者に引き継がれるケースが多い

厨房付帯施設

・厨房設備・給排気ダクト・グリストラップなど多数の設備が残る

・設備不具合が後のトラブルになりやすい

医療クリニック・研究施設

・給排水設備が細かく、新規入居者が同業種でなければ活かせない場合もある

「居抜き＝原状回復が完全免除」ではない

居抜き退去にはしばしば誤解があります。

居抜きでも原状回復義務は一部残る場合が多いのです。

例：

・故障した設備は撤去が必要

・汚損・破損は補修対象

・契約書で「原状回復は借主負担」と定められている部分が残る

そのため居抜き退去は、契約書・譲渡契約・設備状況の整理 が重要になります。

居抜きとスケルトンの違いを比較

項目	居抜き	スケルトン
内装	残す	すべて撤去
設備	使用可能部分は残置	大部分を撤去
費用	比較的低コスト	比較的高額
工期	短い	長い
トラブルリスク	設備故障で発生しやすい	比較的少ない

実例：居抜きで退去でき、数百万円削減

オフィス退去の事例では、スケルトン戻しの見積が900万円でしたが、 居抜きで次の入居者が決まったことで範囲が縮小され、最終的に約300万円で退去できたケースもあります。

居抜き退去のメリット・デメリット

メリット

① 原状回復費が大幅に削減できる

スケルトンでは数百万円かかる工事も、居抜きなら50〜90％削減可能。

② 工期が短い

撤去工事が少ないため、退去スケジュールを圧縮できる。

③ 造作譲渡で価値を残せる

次の入居者が造作を購入するケースもあり、譲渡金収入が得られることも。

デメリット

① 設備の故障責任が曖昧になりやすい

退去後に「エアコンが動かない」などの指摘が入り、責任問題になることも。

② 貸主の承諾が必須

居抜きは貸主承諾がなければ成立しません。

③ 未承認工事が発覚しやすい

テナントが入居中に行っていた工事が未承認の場合、撤去指示が出る可能性があります。

居抜き物件の引き継ぎ時に発生しやすいトラブル

居抜きで最も多いのが、設備起因のトラブルです。

① 設備の故障責任が“新旧テナント間”で揉める

例：

・入居前にエアコンが故障

・給排水の漏れが引き継ぎ後に発覚

・換気設備の性能低下をめぐるトラブル

・原因がどちらにあるか判別が難しく、責任範囲が曖昧になりがちです。

② ビル仕様・消防法令に適合していない

居抜きで残す内装や設備が、ビル基準や法令に適合しない場合があります。

例：

・感知器の位置がズレている（消防設備の法不適合）

・排煙設備が不足

・飲食店舗、厨房設備の排気ダクトが不適合

③ 貸主の承諾が得られていない工事が残っている

居抜きで引き渡す際に発覚する典型例です。

実例：空調不具合によるトラブル

引き継ぎ後、新入居者から 「空調が動かないので修理費を負担してほしい」 という連絡が来たケース。

調査したところ、原因は“経年劣化”。 賃貸借契約に基づき貸主負担と整理し、トラブルを回避。

居抜き退去の契約書で必ず確認すべきポイント

居抜きで最も重要なのが契約内容の整理です。

① 造作譲渡契約の有無

内装・設備を残す場合、譲渡契約 が必要です。

・譲渡金額

・設備の状態

・瑕疵（故障）の扱い

などを明確にします。

② 貸主の承諾があるか

居抜きは 貸主が認めること が前提です。 勝手に引き継いでも無効になります。

③ 撤去免除範囲を明文化する

「どこまで残せて、どこまで撤去するか」を明文化します。

④ 設備の瑕疵担保責任

故障した設備を誰が負担するのか、曖昧にすると必ずトラブルになります。

⑤ 原状回復義務の所在

居抜きで次のテナントに引き継いでも、 最終的な原状回復は貸主との契約に基づいて発生します。

残置物が原因で次の退去者が原状回復できない場合、責任問題につながることもあります。

居抜きで退去するための実務ステップ

① 居抜きで退去できるか貸主に事前確認

最初に行うべきステップです。

② 設備状況の調査

写真・図面、施工記録を確認して設備の状態を明確にします。

③ 次の入居者との調整

造作譲渡の条件を決めます。

④ 貸主・管理会社との三者調整

居抜きでの引渡し方法、免除範囲などを合意します。

⑤ 引渡しチェックリストで最終確認

・残置物

・故障設備

・清掃範囲

・契約書との整合性

を確認し、トラブルを防ぎます。

まとめ｜居抜きは“契約・設備・責任範囲”の整理で大きなメリットに

居抜きは、費用と工期を大幅に削減できる非常に有効な方法です。 しかし、設備の状態や責任範囲が曖昧なまま引き渡すと、退去後にトラブルにつながるリスクがあります。

✅契約書

✅設備状況

✅造作譲渡契約

✅責任範囲

✅撤去免除範囲

これらを整理するだけで、トラブルの多くは防ぐことができます。

「居抜きで退去できるのか判断できない」 「引き継ぎでトラブルが起きないか不安」 「スケルトンとどちらがよいか相談したい」

そのような際は、第三者として公平・中立の立場で判断できるフォレル合同会社にぜひご相談ください。

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