原状回復工事で損をしないために ― 相見積もりの重要性とオーナー指定業者の落とし穴

「指定業者に任せるだけで安心」と思っていませんか？

「オーナーに指定された業者がいるから、そこに頼めば間違いない」 「ビル管理会社が手配するなら安心で適正だろう」

このように考えるテナント担当者は少なくありません。 しかし実際には、原状回復工事の見積金額は業者によって2〜3割以上の差が生じることがあります。 特にテナントオーナーや管理会社が指定する業者にそのまま発注すると、 相場より高い金額を支払ってしまうリスクが高まります。

この記事では、原状回復コンサルティング実績豊富なフォレル合同会社が、 「なぜ複数業者からの相見積もりを取るべきなのか」 「オーナー指定業者に依頼する際に注意すべきポイント」 を実例を交えて解説します。

1. なぜ相見積もりが必要なのか

原状回復工事では、同一の仕様・面積であっても、業者ごとに見積額が大きく異なります。 これは、各社の管理費率・下請け構造・利益設定の違いによるものです。

比較項目	業者A	業者B	業者C
工事費（300坪オフィス）	3800万円	4200万円	3150万円
管理費割合	15％	20％	10％
提案内容	標準仕様	材料再利用提案	撤去簡略化案あり

このように、同じ工事内容でも数百万万円以上の差が生じることがあります。 相見積もりを取ることで、価格だけでなく各社の提案力や対応姿勢を比較でき、 「不要な工事の削除」「より合理的な工法の採用」といった改善にもつながります。

実務上、フォレル合同会社が支援した案件の多くでは、 相見積もりを取ることで10〜25％前後の費用削減を実現しています。

2. オーナー指定業者だけに頼むと高くなる理由

テナントオーナーや管理会社が「この業者に依頼してください」と指定してくるケースは珍しくありません。 一見すると信頼できるように感じますが、コスト面では注意が必要です。 その理由を3つに分けて見ていきましょう。

2-1. コスト構造が不透明になりやすい

指定業者の見積書には、オーナーや管理会社への紹介料や調整手数料が含まれることがあります。 その結果、相場より10〜30％高い金額が提示されるケースが見受けられます。

例えば、通常400万円前後の工事が、指定業者の見積では480万円前後に膨らむことがあります。 この差額の多くは「管理経費」「紹介料」として見積内に含まれており、 テナント側には詳細が見えにくくなっています。

2-2. 競争原理が働かない

指定業者1社しか見積を出さない場合、価格比較の前提がなくなります。 競争原理が働かないため、業者は高めの見積を提示しても受注できる構造になってしまいます。 結果として、「市場価格ではなく、業者側の都合で決まる価格」で契約が進むことも少なくありません。

フォレルが行った調査では、指定業者1社見積の案件のうち約7割で、 他社と比較した場合に20％以上の割高傾向が確認されています。

2-3. 契約条件がテナント側に不利になりやすい

指定業者は、基本的にオーナー側の指示・意向を優先します。 そのため、スケルトン戻し範囲や仕様変更の交渉において、 テナントの立場が反映されにくくなることがあります。

「入居時に設置した設備なのに、原状回復対象に含まれている」 「元々の壁仕様より高グレードの復旧を求められる」 といったトラブルは、指定業者案件で特に多い傾向があります。

3. 相見積もりを取る際の3つのポイント

相見積もりは、単に複数業者から価格を聞くだけでは意味がありません。 条件をそろえ、比較基準を明確にすることが大切です。

3-1. 同一条件・同一仕様で依頼する

各社に異なる条件で依頼すると、見積を比較できなくなります。 図面・仕様・施工範囲・撤去物の有無など、依頼時に統一して伝えることが重要です。

特に「スケルトン戻しか一部復旧か」「工期制限の有無」「共用部使用ルール」などは、 見積金額に大きく影響する要素です。

3-2. 諸経費や管理費率をチェックする

諸経費は工事総額の10〜15％前後が目安ですが、20％を超える場合は注意が必要です。 内容が「一式」で表記されていると、何に使われている費用か分かりにくくなります。

内訳を確認することで、不要な経費の削減や合理的な費用調整が可能です。 フォレルが関わった案件でも、諸経費率を再設定することで数十～数百万円の削減につながった事例があります。

3-3. 費用だけでなく提案内容も比較する

見積比較では、金額だけでなく提案の質も重視することが大切です。

• 工法や材料の代替提案があるか

• 工期を短縮する具体的な方法が提示されているか

• 消防・電気・アスベストなど法令対応が適切か

費用の安さだけを基準に選ぶと、後から施工品質や安全性に問題が発生するリスクがあります。 「安くて安心」ではなく、「適正で納得できる」業者を選ぶ視点が重要です。

4. 実際の相見積もり事例

関西圏内・260坪工場のケース

• オーナー指定業者見積：12,600万円

• 相見積もり1社：10,100万円（約20％削減）

• 
  

指定業者と手配業者での見積比較を行い、工事範囲の適正化提案を採用。 仕様を最適化することで、不要な工事項目を削除できました。

オフィスの退去（300坪）什器撤去のケース

• 指定業者見積：600万円

• 他社相見積：460万円／180万円 最終的に什器撤去は別途工事として発注し、最終契約額は180万円まで抑えることができました。

このように、相見積もりを行うだけで約70％の費用削減が実現する事例もあります。

5. 相見積もりをスムーズに進めるために

相見積もりを行う際は、次の3つを意識するとスムーズです。

1️⃣ 退去の6か月前から準備を始める

2️⃣ 仕様書・図面を統一して依頼する

3️⃣ 専門家のサポートを活用する

フォレル合同会社では、複数社の見積書を比較し、 「過剰項目」「削減可能項目」「交渉余地」の3分類で分析する見積診断サービスを提供しています。この診断によって、単なる価格比較ではなく、 「どの工事を削るべきか」「どこに交渉余地があるか」を明確化できます。※指定会社の場合、相見積もりが取れない場合もございます

6. まとめ：相見積もりは“価格を下げる”だけでなく、“安心を得る”ための手段

原状回復工事は、専門性が高く価格構造が複雑な分野です。 業者任せにしてしまうと、意図せず高額な契約になってしまうことがあります。

複数の業者から見積を取り、条件を公平に比較することで、 「本当に必要な工事だけに絞る」ことが可能になります。

相見積もりは単なる価格交渉ではなく、適正価格で安心できる原状回復を実現するための最も確実な手段です。

フォレル合同会社では、見積書の比較診断・費用適正化・オーナー交渉サポートを行っています。 退去や移転を控えている方は、ぜひ一度ご相談ください。

📞 今すぐ無料診断を申し込む →（お問い合わせリンク）

無料相談はこちら→